القانون العقاري بالمغرب – الدليل العملي المبسّط
كل ما يهم الملكية العقارية والتحفيظ، عقود البيع والكراء، التملّك المشترك (الملكية المشتركة/السنديك)، الضرائب والرسوم، وتسوية النزاعات العقارية. محتوى توجيهي مبسّط بإحالات قانونية.
فهرس الصفحة
المعطيات عامة ولا تُعد استشارة فردية. لوضعيتك الخاصة تواصل معنا.
أنواع الملكية والتحفيظ العقاري
يوجد بالمغرب عقارات محفظة وأخرى في طور التحفيظ أو غير محفظة. الرسم العقاري يُعدّ نهائياً ويضمن الحقوق بعد التقييد، ويُنصَح بالتحقّق من الوضعية القانونية قبل أي تصرف.
خطوات أساسية قبل الشراء
- الحصول على **نسخة حديثة من الرسم العقاري** أو شهادة الملكية.
- التأكّد من **التكاليف والتقييدات** (رهن، حجز، ارتفاق…).
- مطابقة الواقع مع المساحة والحدود (خبرة/طبوغرافيا).
عقود البيع والكراء
يشترط في بيع العقار المحفظ التوثيق لدى الموثق/العدل وتقييده بالمحافظة. يُستحسن تضمين الشروط الزجرية، الآجال، الضمانات، وحالات الفسخ.
بنود مهمة في عقد البيع
- بيانات دقيقة للعقار: الرسم، المساحة، الحدود، وضعية الاحتلال.
- الثمن ووسيلة الأداء والرهون إن وُجدت.
- التزامات الأطراف: التسليم، التحملات، الضرائب المترتبة.
بنود مهمة في عقد الكراء
- المدة، الزيادة، الضمانة، الاستعمال المسموح به.
- الإصلاحات، الفسخ، الإشعار، تحملات المشترك.
الملكية المشتركة والسنديك
تُنظّم الملكية المشتركة بمقتضى القانون والنظام الداخلي للعِمارة/الإقامة، ويُحدَّد فيه حقوق وواجبات الملاّك، الأجزاء المشتركة، وكيفية تسيير السنديك.
نقط عملية
- وجوب وجود **نظام ملكية مشتركة** مُسجَّل ومبلّغ للملاك.
- جمع عام سنوي، ميزانية وصندوق احتياطي، تقارير تسيير.
- إمكان متابعة المتخلّفين عن الأداء قضائياً وفق المسطرة.
التسجيل والرسوم والضرائب
تخضع العقود لرسوم التسجيل والتنبر والتحفيظ، مع ضرائب متعلقة بالاقتناء أو التفويت. تختلف النسب حسب نوع العملية (سكني/مهني/أرض عارية…).
أمثلة مختصرة
- رسوم تسجيل البيع + واجبات التحفيظ والتقييد.
- الضريبة على الدخل عند التفويت (حسب الربح/المدة والاستثناءات).
- الضريبة الحضرية ورسوم النظافة بحسب الجماعة.
النزاعات العقارية والمساطر
منازعات الحدود والملكية والاحتلال بدون سند، عيوب الرضا، أو الأشغال المشتركة تُسوى وديًا أو قضائيًا وفق مساطر الإثبات والتنفيذ.
مسار عملي مختصر
- محاولة صلح أو إنذار رسمي بواسطة مفوض قضائي.
- مقال افتتاحي: تعيين خبير، بحث ميداني/طبوغرافي.
- الحكم والتنفيذ: إفراغ، تصحيح عقد، شطب تقييد…
الأسئلة الشائعة – القانون العقاري
كيف نتحقّق من سلامة الملكية قبل الشراء؟
هل يكفي عقد عرفي لبيع عقار محفظ؟
شنو حقوقي مع السنديك فالإقامة؟
كيف كنحسب مصاريف الشراء والتسجيل؟
تحتاج تقييماً دقيقاً لصفقة أو نزاع عقاري؟ اتصل بالمستشار القانوني الآن.
مواكبة صفقاتكم ونزاعاتكم العقارية
نُراجع العقود، نُقدّر الرسوم، ونهيّئ ملفات الشراء، البيع، القسمة والإفراغ، مع تمثيل مهني أمام المحافظة والمحاكم.